淘宝司法拍卖全攻略

目前淘宝司法拍卖是一个不错购房选择，由于竞争相对较不激烈，有时候确实能拍到物美价廉的房子。然而，由于司法拍卖房子透明性比较差，拍前很多情况都需要自己去了解，拍后也有很多流程要过，导致有一些人对司法拍卖持观望态度。笔者2016年8月份通过淘宝司法拍卖成功拍下一套房子，同时在9月份成功完成过户，为了让后来者少走弯路，将整个过程整理成经验如下：

拍前准确：

1、一、开始拍卖： 拍前准备工作应该说是整个过程中最为关键的一步，需要对拍卖的标的物进行全方位的了解，这样才能在拍卖出价时做到心中有底，拍卖的成功概率更大。1. 每天看淘宝司法拍卖更新的标的物（按时间顺序排列观看），直到找到各方面都符合自己需求的房子，笔者一直盯了将近半年才找到。2. 目标标的物确认后，便要开始进入全面情况了解情况，大致需要做以下计件事：1) 根据拍卖网页的公布的现场看房具体日期，记得到时前往现场查看房子状况，建议在这之前提前去踩点查看小区周围环境。2) 去房管局或不动产登记中心查看当前房子产权情况，查封状态、抵押情况、产权登记情况等信息。（这些信息有了之后基本也可以知道需纳多少税）3) 如果需要落户到该房子的，可以顺便查下房子有无户口，不过也没有关系，现在只要有产权证，无论原房主户口有没有迁走都可以正常落户。4) 如果是学区房要了解学籍占用情况，笔者由于买的不是学区房，因此没有去查。5) 登录中国裁判文书网，搜索被执行人的名字，可以查阅到法院裁判文件内容，了解一下原房主为什么被查封。（另外，确认一下该房产是否首次查封法院，还是轮候查封，一般敢放出来拍卖的应该都是首次查封。）3. 确认拍卖资金来源，一般司法拍卖的房子要求一次性付清的，过户完成后才能办理商业或公积金贷款（期间大约需要2-3个月时间），因此需要慎重考虑全额购买的资金来源。当然，目前也有像温州“助拍贷”之类银行贷款，大致可以贷7成（银行自己评估价的7成），但利率好像比较高，全款实在搞不定再走这种渠道。

3、三、拍后付款事宜：拍甸魅丛蟾卖成功后，第一件事就是打电话给法院联系人，他们会告诉你后续步骤怎么进行。1. 拍卖成功后，打电话给法院联系人，他们会问你是疙矬嫣歌全款缴还是贷款缴（温州有“助拍贷”），如果是全款缴一般有3周的时间，如果是贷款缴需要自己联系银行，然后下一周就要先把首付付掉。2. 最终选择使用全款或者贷款你有一周的时间去做选择，在这一周的时间内，你必须尽可能多的联系各个银行，知晓他们司法拍卖房的贷款政策。了解的关键内容一个是拍卖贷款（助拍贷）利率和可贷款额度，如果采取全额付清后商业贷款或公积金贷款，也顺便了解一下商业贷款利率和可贷款额度。一般可贷款额度和利率都商业银行比国有银行要优惠一点，放款也更快一点。3. 除了银行提供司法拍卖贷款，商业贷款和公积金贷款都是需要先全额付清并过户完成后才能办理，而且公积金的贷款评估价比较低，笔者最终放弃公积金贷款，而是选择平安银行8.5折商业贷款，可贷款额度比公积金组合贷要多40%。4. 在法院限定的最后一个缴款日，笔者去缴了全款，给了一个拍卖成交确认书（移交房屋钥匙）。然后叫我们等通知，一般需要一个月时间。为了加快办理，笔者一周后就开始1-2天催办一次，人家肯定烦不高兴，但是脸皮可以厚一点。这样就在2周内银行通知笔者已经办理好了，过去领取裁定书，然后隔一天去过户即可。5. 纳税问题，温州这边已经实行卖方税法院直接代缴掉，买方只需缴纳契税即可，原司法拍卖的公告上已经注明该规定，但是没想到这么人性化。

5、五、过户后贷款事宜： 由于笔者采用全部商业贷款，由于平安银行比较灵活，前面都已经做了贷款预审批，因此过户完成后可以立即办理贷款。由于放款需要做产权抵押，还需要和银行去一下不动产登记中心。抵押完成后，银行的贷款马上就下来了，把之前东借西借的钱赶紧还了，至此买房过程全部结束。